大陆人买台湾房 房子要安全这两点可别忘

【来源：591房产交易】台湾地震频繁，几乎每个人都有被震醒的经验，防震住宅近年来也是热门话题，民众若想知道房子是否安全，可从两大方向去观察，首先房屋安全跟基地稳固有很大关系，若在土壤液化高潜势区恐会相对不稳，再来就是建筑本身是否已有裂缝、磁砖掉落或是钢筋裸露等情形，这些都可能在一场大地震后，房屋有倒塌的可能性。

|液化潜势区并不代表灾害发生率高

民众挑房子，在结构安全方面，得要注重2大重点，包括土壤状况，与建筑结构体本身。 以土地来说，当年台南地震的时候，不少媒体及专家学者将伤亡惨重的原因归责于「土壤液化」问题，但建筑安全履历协会理事长戴云发表示，实际上，会导致建筑物倒榻的因素十分复杂，仅因「土壤液化」归咎并非绝对。 首先，民众必须先了解，所谓的土壤液化，是指砂质土壤在高地下水位时，遇到一定强度的地震摇晃，导致砂质颗粒浮在水中，使砂质土壤失去承载建筑物重量的力量，造成建筑物下陷或倾斜。

为了让民众了解住宅是否属于土壤液化好发带，中央地质调查所及台北市府因此制作了土壤液化潜势查询系统，根据建筑规范之设计地震力大小，来评估土壤液化发生的严重程度。也就是说，只有实际发生的地震大小接近或超过设计地震力时，就有土壤液化的可能，假如房屋房龄老旧，结构不够安全，地震时房屋自然存在高损坏风险，甚至可能危及安全。

不过，北市政府土壤液化工作站人员也指出，这项液化潜势区的分布图，显示了较易发生液化的区域，也只是液化可能性较高而已，并不代表灾害发生率高，而且现今的工程技术已可以应对土壤液化问题，近几年的建商在建造房子时，就已将土壤液化问题纳入考量范围之中，起造者只要事先通过地质调查与液化分析，并采取相应建物基础设计或增强地层抗液化能力，例如地盘灌浆改良、采取桩基础并将基桩灌入非液化潜势地层，加深基础底面至非液化潜势地层、或是利用连续壁基础围束液化潜势地层等方式，就可以确保建物不受影响。

由于921前建筑多数没有考虑土壤液化问题，戴云发建议，针对这些动辄20多年以上的老屋应该针对地基和建筑物做全面健检，评估房子的安全性，若是只需结构补强，可请结构技师会勘采取补救措施，若是健检之后评估房屋安全有问题，则可采取危老方案或都更拆除重建。

|制震、隔震都是好工法 有无符合建筑设计状况是关键

但现在不少民众买新房子，都会看到建案主打自己是「耐震宅」、「制震（抗震）宅」甚至是「隔震（免震）宅」，戴云发坦言，现代的建筑物依照法规，就有要求耐震力标准就要0.24g（80~250gal） ，也就是在五级地震的强度下，建筑物不可倒塌，但有不少强调耐震的建案，会强调比250gal再提高个5%~10%，如此就可以标榜为耐震六级（250 ~400gal)。 在耐震力设计方面，通常会利用增加梁柱面积或数量，加强建物结构，成本相对低，但会因此减少室内使用面积，产生不少畸形空间。

另外，民众也常听到的「制震」，则是指建筑物摇晃时，可让整体舒适性做加强跟提升，成本大多较一般耐震建筑高，业界主要2大工法，包括斜撑式制震以及制震壁，在日本通常这种施做法需要每年检查，但台湾制度并不完善，而且台湾建商大多是RC墙旁装个制震装置，民众肉眼难查;而「 隔震」则是不少豪宅主打的工法，成本又更高，将楼层柱子上下托开，透过装设阻尼器（或是隔震器或隔震垫）吸收地震能量，减缓摇摆程度（地震加速度），使建筑物构造及设备的破坏范围降低。

不过，戴云发也强调，在结构分析方面，一栋楼会有变形量较大的楼层与变形量较小的楼层，这与它的外型、设计细节有关，在不同楼层装设的减震器数量也不一样，但无论是何种工法，还是要看建筑物整体设计状况适不适合，并非标榜日本、欧美的建材品牌就一定最稳固，有「制震」、「隔震」的房子就绝对不会倒。

|1楼打通、阳台外推 都会影响建筑结构

但即使建商结构设计再好，仍有不少民众为了要增加室内面积使用空间，像很多商业区附近的加强砖造房，就会把1楼打通租给超商、店家，但戴云发坦言，这类建筑主要是先砌好砖墙，再以钢筋混凝土搭建梁柱以束制砖墙。 但这种建物面宽小，梁柱距离短，砖墙是承载结构重量与抵抗地震的主体，每一块都是结构安全的一部份，随便乱打掉容易使支撑结构出现缺陷，长久下来，建筑物就会很危险，务必得要做结构补强。

另外，也有不少民众会将阳台外墙敲掉外推，虽然这面墙可能不是主要结构，但把墙打掉会破坏原本建筑结构的均匀性，使建筑物变成重心侧向一边，假如民众阳台外推放置物品又增加了额外的重量，其增加的重量可能会超过原结构设计所能负荷的程度，当地震来临时，也会对结构安全有不良影响;另外，像是规划楼中楼、夹层屋的建筑，虽然居住空间可以因此而增加， 但大多数增建时，建筑结构设计时未计算夹层及夹层中物品的重量，导致建筑承载力不足。

|买房时 请销售人员拿出相关数据确认

假如民众想知道建商究竟如何规划建筑屋安全结构，或是想知道到底有没有如广告标榜一样的制震，戴云发建议，民众可以在建案现场请销售人员拿出数据及设计图，询问是哪个厂牌的减震器、是否有厂商检验报告，如果没有装设减震器却宣称是制震宅，例如在广告DM上写「花岗岩制震宅」、「SRC钢骨制震宅」等用语，那建商就是将建材（如SRC）本身的「 耐震」效果与「制震」混为一谈，毕竟SRC只是比RC多了内部钢骨的配置，有较强的韧性与抗拉能力，也不代表绝对制震，顶多只能算是一般的耐震建筑材料。

照理来说，不论是耐震、减震或隔震建筑，应当都要有定期维护、检修的观念，并非装了相关设备就一劳永逸，一般耐震建筑也最好至少每隔10年请结构技师检查结构是否安全，就像人需要做健康检查一样。 不过戴云发坦言，与日本比起来，台湾法规制度仍不完善，因此在检查保养方面，实务上实践相对没那么积极。 若真要做到安全建筑，戴云发再度强调，好的施工质量与耐震工法缺一不可，倘若工人施工不当，再厉害的工法也一样盖不成好房子。