想确保居住质量，入住前最好先确认这些事.....发表时间：2022-01-21 17:46 【来源：商周财富网】某天朋友跟我说，家中公共空间漏水、电灯又一闪一灭，整个看起来象是鬼屋一样。 我记得他是住社区大厦，问他：「你们管委会没有找人来修缮吗？」 一问之下才发现，他们管委会根本不做事，住户缴管理费也是有一搭没一搭，没有人愿意主动出来整顿，导致居住质量低落，让人觉得心烦，却又不知该如何是好。 什么是管委会？ 只有购买户才能担任委员吗？ 管委会全名是管理委员会，设立在公寓大厦管理组织下，它不是社区大楼运作的必要条件，但是如果社区内有一个尽责的管委会，可以让整体居住品质维持在一个稳定的状态。
管委会在成立前，得先召开「区分所有权人会议」，会议中至少要有2/3的区权人出席、3/4出席人数及区权比例同意，如果人数不足，必须召开第2次会议，第2次会议则必须有1/5的区权人出席、出席人数过半同意后才能成立管委会。 这听起来就不是件简单的事，通常现在的预售屋销售方都会承诺协助成立管委会，帮助建立管理体制，以免后续要成立时难度提高。 此外，成立管委会的「住户」中，不只包括「购买户」，连承租人也包含在内。 管委会任期则由区权人会议规定，多数任期为1年到2年，可连任1次。 管委会除了主委之外，还有不同类别的委员，譬如说副主委、监察委员及财务委员等。 根据《公寓大厦管理条例》规定，管理委员会职务如下：
从公共设施到公共基金的管理与维护，都属于管委会的职务范围之内。 如果想让上述事项正常运作，主委的角色就变得很重要了。 主委的重要工作之一是对外代表管理委员会，当发生任何问题时，全以他为对外代表。 管委会主要管理的现金流，也就是住户缴交的管理费，在社区环境出现必须维护或修缮问题时，就需从中拿出现金付款。 至于每坪要缴交多少管理费用，则是由管委会决定，只要大家都同意这个价钱，就可以执行了。 如何确认管委会的运作情况？ 观察小区各角落 如果你现在想买房，特别是中古屋，一定会想知道「社区的管委会是否有正常运作？」 这个问题即便是房仲也不一定了解，不过，你可以请他带你去看所有的公设，透过维护状况就可以略知一二。 再者，看房时不要只看屋内状况，包括你所经过的走廊、楼梯、电梯等也得留心。 经过走廊时，看看走廊上是否堆满杂物，逃生间是空旷或是被大型物件给塞满;此外，社区的公告栏也藏有许多玄机，比起广告单，你更该注意的是「催缴通知单」。 了解没有定期缴费的住户有多少、都是哪些人没付钱;再来，看看社区公告或是有无警告文件，包括非法占用顶楼空间、住户吵杂声量过大等事项。 透过社区公告栏可以看出一些蛛丝马迹，包括社区是否和谐、住户品质是否良莠不齐。 最后，有些公告栏上会贴出管委会的每季财报，不妨稍微翻阅，了解管理费的去向，是修缮多还是维护多、紧急预备金是否充足，如果发生地震墙壁裂开、水塔损坏等维修问题，都会需要大笔金钱，若存额根本不足，可能会出现无法因应支出的状况。 总而言之，社区发生问题，先讲社区管理办法再讲道理，最后才谈感情，才能从根本解决问题，维护社区的秩序。 管委会3大常见问题 Q1：房子外墙年久失修，有渗透漏水的问题，请问修缮费用应该是住户出，还是管委会出？ A：如果漏水起点是共享空间，而非私人空间，就可以进一步要求管委会负责修缮费用或住户共同分摊。 举例来说，如果是洒水设备破裂，那就是共享设备的问题，当然可以主张要求管委会负责修缮费用;但如果是你的浴室地板漏水造成，修缮费用就可能要由你自己负担，或是与管委会协调分摊。 Q2：楼上住户一直发出噪音，妨碍居住质量，可以请管委会出面协调吗？ A：如果管委会规约中有规定「管委会一定必须协调住户纠纷」，那就必须遵守约定处理，但如果没有，管委会就可以自行决定要不要介入住户纠纷。 也就是说，不论是购屋自住或租屋，在搬进来前都要先了解管委会的管辖范围，有问题时才能求助有门。 Q3：社区管理费中有一笔公共基金，管委会打算拿去投资，这是可行的吗？ A：依法规定，公共基金应设立专户储存，不宜用来投资购买基金或有价证券，因此这是绝对禁止的行为！ |
